Meer duidelijkheid over gedwongen coronasluiting en huurprijsvermindering
Onze juridisch partner DVAN schreef een blog naar aanleiding van voor onze leden mogelijk relevante uitspraak.
De impact van de Coronacrisis is groot. De gevolgen voor diverse sectoren zijn nog (deels) onduidelijk. De Coronacrisis houdt ook de gemoederen binnen de rechtspraak bezig, bijvoorbeeld op het gebied van contractuele afspraken. Mag een contractuele wederpartij (blijven) zeggen: “afspraak is afspraak”? Nee. Er komt altijd een moment waarop zo’n standpunt onhoudbaar is. Ook in de verhouding huurder – verhuurder. In die relatie is een veelvoorkomende vraag of een huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. En zo ja, hoe hoog moet die huurprijsvermindering dan zijn?
HUURPRIJSVERMINDERING: NIET ALLEEN HORECA
In een procedure tussen een verhuurder en een huurder (horeca) loopt over exact die vragen een procedure bij de rechtbank Limburg. DVAN signaleerde al eerder dat de betreffende kantonrechter de Hoge Raad vier vragen heeft gesteld over hoe, in het kort, de wet in algemene zin zou moeten worden toegepast. Dit zijn zogeheten prejudiciële vragen. Het antwoord op die vragen komt van de Hoge Raad. Die antwoorden laten nog even op zich wachten. Voor de beantwoording wint de Hoge Raad advies in (de ‘conclusie’) van de Procureur Generaal (‘PG’). Die conclusie is eind september 2021 beschikbaar gekomen.
Alhoewel de procedure zelf ‘horeca’ betreft, gaat de PG in op alle zogeheten “290-bedrijfsruimtes” (art. 7:290 BW). Kort en goed gaat het dan om: “een gebouw of een gedeelte daarvan dat wordt verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf. Voorwaarde is wel dat in die ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten aanwezig is. Grofweg betekent dit dat bedrijfsruimtes waar klanten fysiek dingen kunnen kopen of bestellen, onder het 290-regime vallen. Daarnaast vallen ook bijvoorbeeld hotels onder dit regime.
CONCLUSIE PG
Naar opvatting van de PG geldt dat, (i) zolang partijen niets anders hebben afgesproken, (ii) de huurovereenkomst dateert van vóór de coronacrisis én (iii) die partij afhankelijk is van de komst van publiek, een tijdelijke huurprijsvermindering op zijn plaats is. Uitgangspunt daarbij is zelfs een 50/50 verdeling van het geleden nadeel. Bij de bepaling van dat nadeel moet het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) wel worden ‘verdisconteerd’.
Met de conclusie van de PG is nog niet alles gezegd. Zolang de Hoge Raad zich niet heeft uitgelaten, is de uitkomst onzeker. Een proactieve, opportunistische huurder kan met dit advies in de hand wel opteren voor een ‘quick & dirty’ oplossing: niet het onderste uit de kan, maar wel een snel voordeel. Een aantal van onze relaties is hier inmiddels al mee aan de slag gegaan.
Lees
hier het blog, en toelichting op de prejudiciële vragen.
Meer weten? Neem dan contact op met
mr. Vincent van den Bos of
mr. Cansu Dursun.